Как известно, недвижимость порой приобретают с целью дальнейшей ее продажи. Инвестиционная привлекательность таких сделок иногда настолько велика, что некоторые господа вообще бросают свою основную профессию и начинают зарабатывать на жизнь приобретением и продажей домов. Как суметь «выжать» из покупки максимум? Как не попасть на «поле чудес», закапывая свои драгоценные золотые монеты в подмосковную землю? Ответы на эти вопросы приходят с опытом.
Подводные камни
Вложение денег в недвижимость – равно как и любые другие инвестиции – сопряжено с рисками. Существует опасность не только потерять прибыль, но и лишиться большей части своих средств. Громкие инициативы Росприроднадзора – наглядное тому доказательство. Однако чаще всего причины негативного изменения стоимости загородного дома более прозаичны. Например, рядом с поселком могут начать возводить новые дома, строить автомагистраль или промышленное предприятие. Ведь земля в Подмосковье в равной степени интересна как девелоперам жилья, так и застройщикам коммерческой недвижимости (складов, технопарков, производственных зданий). Поэтому вероятность начала большой стройки со всеми вытекающими отсюда последствиями (в виде растущего транспортного потока, шума, вредных выбросов в атмосферу, специфичных запахов) достаточно велика.
Одним из вариантов неожиданного соседства может стать возведение многоквартирного дома. Стоит обратить на это внимание, если ваша загородная резиденция расположена в 5–7 километрах от Москвы либо недалеко от подмосковных городов, которые порой активно расширяются в сторону соседних территорий. По мнению экспертов компании Soho Realty, наличие рядом оживленной автострады, промышленной зоны или многоэтажного жилого дома способно снизить стоимость вашего объекта при последующей продаже на 20–30% по сравнению со среднерыночной ценой.
Еще одна «скрытая» причина, которая может негативно сказаться на стоимости загородного приобретения, – это снижение пропускной способности шоссе, ведущего к вашему дому. Однако активный рост числа новых загородных проектов, появление мегапоселков увеличивают автомобильные потоки, а значит, отдельные трассы «встают». Эксперты уверяют, что именно по этой причине был утрачен престиж некогда статусного Ярославского шоссе. Даже красота окрестностей и романтика стародачных мест не помогли спасти репутацию.
Но самый распространенный повод, провоцирующий риски инвестиционных потерь, – все же юридический. Неоднозначный правовой статус земли и сооружений, сомнительная история владения практически в 100% случаев обернутся сложностями. Конечно, покупая земельный участок рядом с водой или лесом, легко соблазниться – как тут не использовать полученный ресурс по максимуму. Однако стоит понимать, что любые нарушения регламентирующих норм, в том числе Водного и Лесного кодексов, могут ощутимо снизить привлекательность поселка для будущего покупателя. Это незаконное строительство в прибрежной полосе или водоохраной зоне; приобретение земли в статусе аренды с мечтой в дальнейшем ее выкупить, превратив в собственность (не всегда подобным планам удается сбыться); надел земли, законность которого можно оспорить и так далее – список можно продолжать еще долго.
Повлиять на ваши инвестиционные планы может изменение экологического статуса местности. Общее загрязнение грунтовых вод, промышленные выбросы, высыхание леса или пруда, даже нашествие жука-короеда способны нарушить экобаланс природной системы. Согласитесь, увядший вид земельного участка – далеко не лучшая характеристика товара.
Хотя, например, появление шумного инфраструктурного комплекса, изменение «воздушных коридоров» над Подмосковьем можно спрогнозировать. Для этого перед покупкой стоит подробно изучить генплан района, который положен в основу развития территории, провести юридическую экспертизу объекта и проконсультироваться у компетентного брокера агентства недвижимости, который сориентирует покупателя относительно реального статуса, настоящей ценности того или иного объекта.
Выгодное соседство
Стоит оценить и факторы, которые в будущем позволят повысить цену на ваш дом. К их числу относится улучшение транспортной ситуации. Например, в прошлом году была модернизирована Киевская трасса, цена земельных участков после расширения шоссе, ввода в эксплуатацию нового дорожного покрытия выросла в два-три раза. Более того, решение транспортной проблемы способствовало активному развитию рынка загородных поселков на дальних дистанциях – за пределами 30-го километра. К 2009 г. анонсирована реконструкция шоссе вплоть до Первого бетонного кольца, что, несомненно, еще больше увеличит привлекательность этого направления как для застройщика, так и для покупателя загородной недвижимости. В перспективе ожидается реконструкция Минского шоссе, в связи с чем можно прогнозировать существенный прирост цен (до 100%) на дома в поселках «Стольное», «Довиль», «Грибово», «Лесной ручей», «Клуб 20'71».
Существенно подстегнуть рост цен на недвижимость может появление новых инфраструктурных комплексов вдоль автотрасс или крупных поселков, таких как «Резиденции Бенилюкс», «Павлово», «Княжье Озеро», «Никольская Слобода». Дома, располагающиеся в непосредственной близости от этих мегапроектов, автоматически получают конкурентное преимущество, поэтому стоимость их резко возрастает. Аналогичная ситуация характерна сегодня и для Дмитровского шоссе, где реализуются новые проекты (по большей части, это инфраструктура для активного отдыха – яхтинг, гольф, дельтапланеризм).
Кроме того, статус поселка может повыситься за счет прокладки в нем новых коммуникаций (канализации, водопровода, дополнительных линий электропередач и проч.). Конечно, это требует немалых затрат, но всегда приносит хорошие дивиденды. Наглядный тому пример – стародачное Новоглаголево на Киевском шоссе. Сегодня здесь возводится ряд новых поселков, в числе которых «Ладога» и «Серебряный век». Проведение современных коммуникаций уже спровоцировало увеличение цены на землю, а также на дома, построенные здесь ранее.
Еще один фактор, влияющий на престижность места (а соответственно, и на стоимость недвижимости), – статус жителей. Если поблизости поселился очень важный сосед – жди роста цен. Дачи Лужкова, Шойгу как магнит притягивают в эти места состоятельных покупателей, готовых дополнительно заплатить за выгодное соседство. Стоило Фрадкову поселиться по Калужскому направлению, цены в округе плавно потянулись вверх.
Громкое имя застройщика, личный бренд архитектора, его творческий вклад в проект тоже могут стать гарантией возникновения большого интереса со стороны покупателей и динамичного роста цен. Опыт поселков с участием Сергея Скуратова, Юрия Григоряна, Вадима Грекова – лучшее тому подтверждение.
Риэлторы припоминают и вовсе уникальный случай. Один из самых красивых домов в «Никольской Слободе», исполненный по проекту известного западного архитектора, очень понравился глянцевым журналам, которые из номера в номер десятки раз перепечатывали его снимки. В результате промоушен обеспечил отличную репутацию всему поселку. У покупателей сложилось впечатление, что именно в «Никольской Слободе» построены самые красивые дома. А собственники строений в поселке тут же поспешили поднять цены и на свои владения.
Если вы еще не приобрели загородный коттедж, у вас есть множество вариантов сделать это в ближайшее время – на рынке действительно масса интересных предложений. Однако перед тем как сделать выбор, предстоит подсчитать все «плюсы» и «минусы».