Серьезнейшей проблемой для коттеджных поселков является их эксплуатация. Застройщики (не все, но очень многие) больше всего заинтересованы в том, чтобы распродать дома — а дальше хоть трава не расти. Покупателям же хочется, чтобы в поселке поддерживался надлежащий уровень обслуживания: убирался мусор, бесперебойно работали все инженерные системы. И все это желательно за умеренную плату…
Ты помнишь, как все начиналось?
Начало «самостоятельной жизни» большинства коттеджных поселков происходит по одинаковому сценарию: фирма-застройщик создает дочернее предприятие для эксплуатации. Само по себе это не хорошо и не плохо — весь вопрос в уровне профессионализма этих управленцев и степени их независимости от «материнской» компании. Если чего-то недостает, будут серьезные проблемы.
Во-первых, «карманная» управляющая компания может закрыть глаза на существенные недоделки. В будущем, если коммуникации и инфраструктура поселка потребуют доработки или ремонта, заплатить за это придется жителям. Во-вторых, иногда застройщик в рекламных целях обещает, что в коттеджном поселке будет огромное количество всевозможных общественных центров, магазинов, спортивных сооружений. Потом ничего этого не появляется, а жители, чувствуя себя обманутыми, обратятся с претензиями к управляющей компании — она вроде как представляет застройщика. И — что самое главное — опять же в рекламных целях застройщиком могут быть обещаны фантастические низкие цены за эксплуатацию: например, на уровне $0,3/кв.м в месяц. В реальности, конечно, получится минимум в пять раз больше, и недовольство жителей снова обрушится на управляющих.
В 1998 г. уже была готова первая очередь коттеджного поселка Новогорск, заканчивалось строительство второй очереди. Соответственно, были уже пущены в эксплуатацию инженерные сети и сооружения, и застройщик — корпорация «Подмосковье» — создал эксплуатационно-управляющую компанию «Подмосковье сервис». При продаже коттеджей и квартир в таунхаусах покупателям многое было обещано… А корпорация «Подмосковье» и вовсе обанкротилась, и предъявить к ней претензии стало физически невозможно. «У нашей компании, — говорит Владимир Косенко, генеральный директор «Подмосковье сервис», — созвучное название, и в связи с этим было очень сильное напряжение. Хотя юридически мы совсем другая организация, и акционеры к тому моменту были уже другие. Пришлось вести с жителями длительную разъяснительную работу».
О деньгах
Сегодня Новогорск является довольно внушительным хозяйством — в нем 43 коттеджа и 407 квартир в таунхаусах. Помимо этого коммерческого жилья есть еще и социальное: более 150 квартир, предоставленных своим сотрудникам Министерством по чрезвычайным ситуациям, и 30 квартир Министерства обороны. Правда, сейчас не менее половины этого ведомственного жилья уже приватизировано.
С тезисом о том, что в коттеджах живут граждане побогаче, а в таунхаусах победнее, В. Косенко не согласен. Так действительно было на момент приобретения жилья, но потом случился памятный кризис августа 1998 г. , и материальный уровень жителей перемешался.
Ежемесячная плата установлена на уровне $80 для таунхаусов и $120 для коттеджей. Но это — базовая цена, у которой неизбежно будут всевозможные надбавки. Например, за охрану — этим занимается отдельная структура, ЧОП, которое заключает с жителями собственные договоры.
Но и за само коммунальное обслуживание доплат жителям не избежать. Базовый тариф предполагает ремонт только магистральных коммуникаций, а если что-то произошло внутри дома — то за отдельную плату. Примерно 50% заключили такой договор, он стоит около $12 в месяц, и в этом случаи сантехники и электрики будут ремонтировать внутри дома бесплатно.
В Новогорске, как и в подавляющем большинстве подмосковных поселков, нет централизованного отопления и горячей воды — в домах стоят индивидуальные газовые котлы. За его эксплуатацию надо платить еще $10 в месяц. Альтернатива есть — можно заключить договор на обслуживание с районным газовым трестом, это получается дешевле на $10–15 в год. Но в договоре написано, что прибытие специалиста гарантируется в течение 72 часов с момента аварии, тогда как сотрудники «Подмосковье сервис» приходят через 15 минут. Когда на улице — 200С — это существенно.
Еще коттеджу для нормальной жизнедеятельности требуется подача газа, электричества, воды и удаление канализационных стоков. С первыми двумя все нормально: они поставляются жителям соответствующими муниципальными предприятиями напрямую. С водой и канализацией сложнее: Новогорск имеет автономные системы, работа которых обходится дороже. Например, себестоимость кубометра воды выходит в 17 руб., тогда как у Химкинского водоканала получается 4,90. Куб стоков — 27 и 6 руб. соответственно. В. Косенко подчеркивает, что цифры эти экономически обоснованы, недавно «Подмосковье сервис» прошла аудиторскую проверку, подтвердившую правильность расчетов…
А жители?
Доказать свою правоту аудиторам — только половина дела. Есть еще жители, часть из которых, к сожалению, ничего знать не хотят, а желают лишь одного — подешевле. Справедливости ради стоит сказать, что таких немного — подавляющее большинство понимает, что жизнь в собственном загородном доме по определению стоит дороже, чем в городской квартире. Но есть 2%, ничего знать не желающих.
Тут и начинается парадокс. Законы, позволяющие повлиять на неплательщиков, в нашей стране существуют — они подразумевают систему штрафов и, как финальный аккорд, даже возможность выселения из квартиры по суду. Но ответственность полагается за неплатежи по официальным тарифам, а их может устанавливать только местная власть. Некоторые цифры применительно к Химкинскому району приведены выше. А то что у управляющей компании себестоимость выше в разы — это ее, управляющей компании, проблемы, и никакой аудит тут не указ. Житель имеет полное право платить по муниципальным тарифам — и закон окажется на его стороне.
С неплательщиками, разумеется, работают. Управляющие при каждом удобном случае стараются напомнить о долгах, просят «повлиять» на них на собраниях жителей. И работа имеет успех: нынешние 2% «отказников» — это очень небольшая цифра, в иные времена не платила половина жителей. Но неприятно то, что нет системы, платить или не платить — этот вопрос остается в моральной плоскости. Вероятно, некоторые жители действительно не в состоянии оплачивать по полной стоимости — те же сотрудники МЧС и Минобороны, например. Но тогда должны существовать какие-то субсидии, адресно направляемые коммунальным организациям. А то сейчас, рассказывает В. Косенко, ситуации возникают совсем некрасивые: на собраниях одни рвут тельняшку и кричат: «Я за тебя кровь проливаю!», а другие: «Я за тебя плачу!».
Как влияем?
Имея некоторое представление о жизни в современной России, автор усомнился, что все влияние на злостных неплательщиков всегда ограничивается душеспасительными беседами. Поэтому — никоим образом не желая бросить тень на Новогорск и обслуживающую его организацию — мы спросили у знающих людей, как вообще оказывается такое влияние? В некоем собирательном поселке.
Как считает Михаил Макушин, директор филиала «На Маяковской» компании «Новый город», косые взгляды соседей окажут действие только при соблюдении двух условий: если поселок в достаточной степени камерный, и если это житель отказывается финансировать жизненно важные вопросы. В прочих случаях скорее будет применена тактика мелких гадостей. У строптивого жильца начинает регулярно отключаться свет, мусорный контейнер совершенно случайно оказывается оставлен так, что загораживает выезд с участка. Перед домом кто-то сваливает мусор. И дальше по нарастающей — вплоть до аварии среди зимы в системе подачи газа.
И, разумеется, жилец будет лишен возможности свой дом продать — в правлении скажут, что необходимые документы он получит только тогда, когда погасит все долги. Впрочем, есть и альтернативный вариант — всю предыдущую задолженность обязуется оплатить покупатель.
В большинстве подмосковных поселков (если исключить очень богатые и принадлежащие крупным компаниям, где жители не хотят упасть в глазах соседей) реально платят по полной программе 30–40% жителей, а на остальных эксплуатирующие организации давно махнули рукой. Все совсем как в недорогих городских квартирах, где на зарплату консьержу и ремонт в подъезде сбрасываются не более половины жителей. А дополнительные работы — вроде озеленения общественной территории, оборудования детских площадок — делаются за счет тех, кому это надо. Подросли у человека дети, нужно им где-то гулять — он сам заплатит $10 тыс. за благоустройство. Потом ему, может быть, что-то возместят другие жители.
В целом, резюмирует М. Макушин, эксплуатация загородной недвижимости никак нельзя назвать доходным бизнесом — хлопот здесь больше, чем денег. Застройщику «своя» фирма нужна скорее на этапе сдачи поселка Госкомиссии, а не для повседневной работы. Поэтому если недовольные жители, объединившись в товарищество собственников жилья или некоммерческое партнерство, захотят сменить управляющую компанию, никто особенно и не станет им мешать. Другое дело, что рынок этот пока не развит, и выбирать нового управляющего будет особенно не из кого.
С последним тезисом согласился и Александр Симанов, заместитель директора Департамента управления недвижимостью компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». По его оценке, на рынке услуг управляющих компаний сегодня нет ни широкой рекламы, ни четкой системы сертификации. Посоветовать жителям можно лишь одно: смотреть на объекты, где данная компания уже организовала управление. Бизнес по управлению загородной недвижимостью очень специфичен, и фирма, до этого занимавшаяся, например, только городскими офисами, вряд ли сможет сразу организовать качественную работу в поселке.
Елена НАРЧУК, начальник коммерческого отдела ОАО «МОСДАЧТРЕСТ»:
— Частично соглашусь с тем, что рынок эксплуатации коттеджных поселков пока развит слабо. Но тенденции к его формированию присутствуют: развитие услуг по управлению в сфере загородной малоэтажной недвижимости непосредственно связано с развитием самой сферы, которая в последние 10 лет все больше формируется и приобретает современный цивилизованный вид.
В коттеджных поселках середины и конца 90-х — «Крекшино», «Суханово», ряд других — служба эксплуатации — это дневные 1 слесарь-сантехник и 1 электрик минимальной квалификации из соседней деревни, сторож (ну, может быть еще и дворник) и договоренности каждого отдельного домовладельца с каким-нибудь «народным умельцем» с высшим образованием. (Конечно, всегда были и исключения в виде коттеджных комплексов, входящих в состав загородного клуба — Le Meridien Moscow Country Club, или комплексов коттеджной застройки, являющихся частью пансионата — Десна Pine Forest, или «Росинки» и «Чигасово-1» и некоторых других). В коттеджных поселках конца 90-х–начала 2000-х — «Фоминское», «Романово-2», «Павловы Родники» и многие другие — это уже, действительно, техническая служба с главным инженером, с суточными дежурствами, дворниками, озеленителями, контрольно-пропускным режимом, небольшой материально-технической базой и, главное — с возможностью оказывать услуги по ремонту не только внешних, но и внутренних инженерных систем домовладений в любое время суток.
Действительно, подавляющее большинство эксплуатантов таких жилых комплексов — это дочерние или аффилированные к компаниям-застройщикам структуры. Хороша такая система или плоха, малый процент собираемости платежей за услуги или все 100%, но она существует. Отсутствие информации о сторонних компаниях-эксплуатантах загородной недвижимости или то, что многие домовладельцы слишком заняты своим бизнесом или исходят из принципа «лучшее — враг хорошего», не позволяет пока войти на этот рынок «чужим» фирмам, но, тем не менее, такие поселки — большое поле для деятельности.
Современные строящиеся коттеджные поселки — уже далеко не поселки, а целые города с развитой инфраструктурой: «Резиденции Бенилюкс», «Зеленый мыс», «Дубровка» и другие. Для управления такими комплексами уже недостаточно одной технической эксплуатации; учебными, развлекательными, спортивными зданиями и сооружениями необходимо эффективно управлять, чтобы они мертвым грузом не ложились на плечи домовладельцев, а для этого необходим опыт и мощная материально-техническая база.
Я, например, уверена, что крупные эксплуатирующие компании (или управления эксплуатации), созданные девелоперами для своих проектов — Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость», «МИАН-Девелопмент», «Славяне» и некоторые другие, в скором времени обратят свое внимание, как и «МОСДАЧТРЕСТ», на соседние со своими коттеджные и дачные поселки. Основываясь на своем многолетнем (более 65 лет!) практическом опыте в организации технической и коммерческой эксплуатации загородного жилья (от летних дач до загородных вилл представительского класса) и территорий, а также, располагая необходимой кадровой и материально-технической базой, с 2005 г. «МОСДАЧТРЕСТ» собирается предлагать свои услуги по эксплуатации загородной недвижимости на открытом рынке.
Недалек тот день, когда покупатели или арендаторы загородного дома будут спрашивать, какая компания обслуживает коттеджный поселок, и ответ на этот вопрос может стать одним из критериев, по которым клиент осуществляет свой выбор.