Самый удачный костюм, как известно, шьется на заказ. То же самое и с загородным домом. Наиболее удобным, комфортабельным и уютным жильем обзаводятся те, кто возводит его «по себе». Но стройка — процесс долгий и трудоемкий, требующий неусыпного контроля. Да и стоимость строительства на момент его окончания, как правило, существенно отличается (в сторону увеличения) от изначально запланированной суммы. Поэтому подавляющее большинство потенциальных домовладельцев покупают готовые стены. А вот затем уже начинается процесс адаптации к конкретному новоселу.
«Ключевые» изменения
Сегодня на первичном загородном рынке готовые дома присутствуют в двух ипостасях – под ключ и под чистовую отделку. Первая категория достаточно малочисленна и представлена в основном дорогими особняками, экспонирующимися в элитном сегменте. «Абсолютное большинство предложений такого рода, – поясняет Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», – представляет собой авторский проект с детально проработанными архитектурной и дизайнерской концепциями. Для этих домов характерно высокое качество исполнения и материалов».
Предложения под ключ встречаются и в дачном сегменте загородного рынка. Для покупателей коттеджей такого формата, особенно расположенных более чем в 50 км от Москвы, вариант готового к проживанию дома является приоритетным.
Во-первых, пожелания к внутреннему дизайну дачных домов обычно достаточно скромны. Главное в даче – ее функциональность. А если что-то и собираются переделывать «под себя», то не более чем поменять вагонку на стенах. «Также, – развивает мысль Иван Шульков, – «дальние» дачники охотно покупают полностью завершенные коттеджи, потому что отделка, как и строительство, требует регулярного контроля со стороны заказчика. Учитывая удаленность таких объектов от столицы, эта процедура становится достаточно затруднительной».
Но все-таки проще купить дом под ключ на вторичном рынке. Особенно коттедж в сегменте бизнес- или элит-класса. По словам Николая Резвякова, начальника архитектурного отдела компании «КомСтрин», здесь на них приходится порядка 75% предложения. «На первичном рынке, – говорит он, – обычно приобретают коттеджи под чистовую отделку с целью переделки пространства «под себя». Покупатель берет за основу голые стены и реализует в них свое видение комфортного жилья. То есть создает дом для себя, для своей семьи».
«В доме без отделки, – согласен Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, – у собственника появляется больше возможностей для дизайна пространства, что очень важно. А домовладение под ключ ограничивает полет фантазии покупателя. И если клиент все-таки покупает такой дом и решается что-то в нем изменить, то на переделку потребуются дополнительные затраты. С учетом существующего ремонта это может привести к очень высокой конечной стоимости домовладения».
Девелоперы коттеджных поселков дома под ключ также не жалуют. Например Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», рассказывает, что при строительстве своих поселков компания отделывает всего порядка 5–10% домов. «Они используются как демонстрационные, – добавляет он, – и также находят своих покупателей. Но основной объем предложения составляют все-таки «голые стены». Во-первых, отделка дома требует от девелопера вложения достаточно больших средств, в результате чего заметно повышается его стоимость. Если цена дома без отделки составляет, например, $900 тыс., то под ключ он будет стоить уже $1,2 млн. То есть на покупку клиенту придется потратить больше денег единовременно. Застройщик также не заинтересован тратить на отделку коттеджей лишнее время, поскольку основной доход идет с другого – с формирования объекта. И, наконец, третий момент: каждый видит собственный дом по-своему, тут важен индивидуальный подход, и угадать с дизайном всегда очень сложно».
Нет дыма без огня
И все-таки вновь приобретенное жилье переделывают всегда, говорят эксперты. Разница только в объеме работ. В домовладениях под ключ необходимость в адаптации, как правило, минимальна. По мнению Ивана Шулькова, внутренняя отделка дорогого коттеджа и его дизайн – составная часть предложения. Уже на стадии выбора этот фактор играет одну из ключевых ролей и ощутимо влияет на принятие решения о покупке дома. Учитывая качество материалов, применяющихся при возведении и оформлении домов самой высокой ценовой категории, такие объекты в течение длительного времени не нуждаются в глобальном ремонте и переделках.
Но если хозяева и решаются на подгонку завершенных домов, то ремонту в этом случае подвергаются кухни, санузлы, спальни. Обычно меняют отделку стен и полов в этих помещениях, устанавливают и подключают дополнительное оборудование.
В доме под чистовую отделку работы приходится начинать с нуля. «Домовладельцы меняют планировку объекта, переделывают лестницы, чердачные и подвальные помещения, – добавляет Николай Резвяков. – Площади подсобных помещений присоединяют к местам общего пользования – гостиным, бильярдным и холлам».
Помимо традиционных работ по внутренней отделке, хозяева комплектуют жилище полноценной вентиляционной системой. «В большинстве загородных новостроек, – говорит Иван Шульков, – в лучшем случае имеется только кондиционер, а не система вентиляции. Случается, что иногда ее установка даже не предусмотрена проектом».
Также в домах-«полуфабрикатах» приходится самостоятельно сооружать камины. Обычно объекты предлагаются с шахтами для дымоходов, но без выложенного источника тепла и уюта.
Недорогие дома на стадии строительства комплектуются, как правило, экономичными пластиковыми стеклопакетами. А поскольку пластик «не дышит», то домовладельцы сразу же меняют их на более экологичные – в деревянном исполнении.
Понятно, что отделкой домов хозяева занимаются не собственными руками. Существует практика, когда застройщики поселка предлагают свою помощь или рекомендуют субподрядные организации.
«В сегменте de luxe, – рассказывает Роман Попов, аналитик компании Villagio Estate, – случаются ситуации, когда собственник просит рекомендовать компанию для отделки дома. Продавец оказывает такую помощь, но она является дополнительной услугой и поэтому не входит в общую стоимость дома, а оплачивается отдельно».
«Но не всегда предлагаемые застройщиком условия приводят в восторг домовладельца, – добавляет Валерий Мищенко. – Поэтому он обращается в другие организации, к иным дизайнерам и архитекторам, которые могут оказать такие же услуги, но на более выгодных с точки зрения заказчика условиях». Иван Шульков более категоричен: «Как правило, клиенты пользуются услугами «своих» подрядчиков, которым больше доверяют и в компетенции которых не сомневаются».
А за фасад ответишь!
Как уже говорилось выше, в основном переделки загородных новостроек касаются внутренних помещений. В этом случае хозяева обретают полную свободу действий. А вот с экстерьером дома все значительно сложнее. На изменение фасада или архитектурного проекта коттеджа существуют ограничения или запреты. Это обусловлено тем, что в большинстве поселков декларируется единый архитектурный стиль и его нарушения нежелательны либо вообще запрещены.
«Изменять цветовую палитру фасада, добавлять какие-то элементы (вплоть до наружных кондиционеров) можно только по согласованию с архитектором, который проектировал поселок», – говорит Владимир Яхонтов. Эти и другие «низя-я-я» прописаны в договоре инвестирования, который покупатель заключает с девелопером поселка.
«В договоре, – объясняет Роман Попов, – есть два пункта, где прописано, что покупатель не может вносить изменения в облик домовладения. Более того, клиент обязуется не нарушать единого архитектурного стиля сложившейся застройки коттеджного поселка путем изменений ограды по периметру своего участка и съезда к нему от внутрипоселковой дороги. При самостоятельном возведении новых строений (таких как дом, баня, гараж) или реконструкции существующих их стиль, этажность, фасадную отделку нужно обязательно согласовывать. В договоре говорится и о том, что владелец коттеджа должен соблюдать красные линии застройки, порядок возведения строений, порядок ведения строительных работ на участке, в том числе правила пожарной безопасности. Однако случаи, когда покупателя не устраивает внешний облик коттеджа, встречаются крайне редко. Какой смысл покупать дом в организованном поселке, если он тебе не нравится».
Но что же делать, если захотелось новизны и понравившийся некогда дом хочется перестроить? Без паники. Изменения во внешнем облике дома все же возможны, но только тогда, когда поселок полностью сдан и дома распроданы.
«Пока поселок не сдан по акту Госкомиссии, – поясняет Николай Резвяков, – самостоятельная корректировка проектов коттеджей и, соответственно, само строительство будут остановлены службой заказчика и технадзором генподрядчика. После же того как поселок введен в эксплуатацию, владелец дома может перестраивать свое жилище по собственному желанию, но в рамках существующего законодательства».
Шансы реализовать собственное видение архитектурного облика дома имеются у жителей дорогих организованных поселков. Об этом рассказал Валерий Мищенко: «В комплексах элит- и бизнес-класса покупателю предлагают ряд готовых проектов от застройщика. Но если они его по каким-то причинам не устраивают, то клиенту дают возможность предоставить собственный проект дома. Обязательным условием в таком случае будет соблюдение общего архитектурного стиля. Если предложенный покупателем проект ему не соответствует, то он застройщиком к реализации не принимается».
А если все-таки домовладелец решается на перестройку несанкционированно? Уздой, сдерживающей его от такого опрометчивого шага, становится опять же договор. По словам Николая Резвякова, если вопреки требованиям застройщика кто-то из покупателей нарушает обязательства, прописанные в этом документе, то существует управление архитектуры и градостроительства, осуществляющее надзор за исполнением в соответствии с утвержденным проектом, и оно в праве остановить строительство через предписания.
Однако Иван Шульков уверен, что «по закону» наказать домовладельца за самовольные переделки невозможно. «Запреты, конечно, обговариваются, но все договоренности носят не юридический, а исключительно джентльменский характер. Прямой ответственности собственник не несет, и воздействовать на «перестройщика» можно лишь косвенно». Например, страшилками вроде «отключим газ, свет и телефон»…